厚さ25mmものコンクリート壁は、暖まったら簡単には冷めないので、そのまま深夜まで家は暖かく保たれ、翌朝も暖房は不要です。壁が全部コンクリートで窓はありませんが、居間には大きな吹き抜けがあり、吹き抜けの2階南面に窓があるので部屋は十分に明るく、閉鎖感はありません。壁にたまった熱は、大きな部屋を丸ごと翌朝まで暖めてくれます。朝までもってくれれば、翌日の太陽が次を引き継いでくれるので、こうして昼も夜も
晴れた日、くもった日... の続きを読む
およそどんな商売でも、それ相応の元手が必要である。屋台ひとつやるにしても、屋台を購入し（借りる場合もあるが、それにしても金がいるのは同じ）、どんぶりをそろえ、材料を仕入れなければならない。小さい商いは小さいなりに、大型工場の投資は巨額な資本調達をと、それなりに元手が必要であって、この元手と売上げとの間には、おおまかな、ある一定の比例関係が成り立つ。会社は大勢の人を抱え、年々増大する経費や、上がって
会社には元手が必要である... の続きを読む
最近、東京、大阪の物件がある程度値上がりし、なかなか動かなくなってきています。東京、大阪の投資家は、東京大阪を避けて、地方のまだ値上がりしそうな地域に目を向けて、そこに資金を投入しているのが現状です。特に札幌などは、一千万円以下の物件が飛ぶように売れているのが現状であり、お金は高い所から安い所へと流れています。そのために、東京の仲介業者の中でも地方物件を扱うノウハウ、あるいは提携業者の層を広げつつ
投資家のいる東京、大阪の業者は熱心になってきている... の続きを読む
グローバルマネーの台頭により、不動産サイクルの形質に変化が起きている。大きな変化はサイクルの振帽、つまり上下のぶれが従来よりも大きくなることだ。これは考えてみれば当然である。なぜなら、不動産マーケットは本来、都市（圏）というローカルなマーケットであり、オフィスビルであれ、住宅であれ、ショッピングセンターであれ、需要は都市の人々が実際に利用することをペースにしている。ということは、通勤や販売行動など
「動かせない財」という制限... の続きを読む
国土交通省の「敷金返還のガイドライン」による原状回復の具体例を見ると、一般的な経年劣化は貸し主の負担となるが、借り手の管理、手入れが悪かった場合には、敷金は返ってこないうえに、リフォーム費用が請求される危険性があることがわかる。不動産仲介業者はそもそも、契約時から敷金をどれだけ回収できるかの算段をしているのだ。「単にカギの引渡しと思っていたら、不動産屋さんと一緒にやってきたのはリフォーム業者。この
ガイドラインでの『賃借人負担』... の続きを読む
地盤が悪いと分かっている地域では、計画段階から建て主も敏感になりますし、業者も布基礎の幅を広くするなど、それなりの対応をしているので、不同沈下を起こすケースは案外少ないようです。その一方で、地盤がよいとされている地域で不同沈下が起こることもありえます。家のトラブルの原因が不同沈下だと判明すると、建て主はちょっとしたパニックを起こしてしまいますが、あわてることはありません。万一不同沈下が起こってもし
基礎の下に入り込んで施工することができる... の続きを読む
売るときは国が現地に看板を立てて、「○月○日に、この土地が欲しい人は入札してね」とやるわけです。当然人目に付きますから、ご近所で土地を探していた小金持ちがいたりすると、「まあ、娘たちにちょうどいいわね」なんてことで買う。多少高くてもその場所に拘りがあるので相場より高値で落札。お買得なわけではないです。（3）は、余った金融資産を、「どうせ銀行においといてもたかが知れているから、不動産で持っとくか」的
億単位のお金を動かす投資家ならではの取引... の続きを読む
最近では、設備の機器類はバージョンアップが頻繁で、これまでは、1年に１度くらいであったものが、メーカー各社、年に数回も新商品を発表しています。それもガラリと変更するのではなく、ほんの少し、マイナーチェンジがほとんどなのです。建て主さんには、熱心に多くの情報を仕入れている方がたくさんいらっしゃいますが、設備機器はどんどん新しい物がでてきますから、本当に自分に必要なものかどうか、自分の暮らしにあってい
商品開発でバージョンアップに追い付けない工事屋さん... の続きを読む
スラブの厚さは最低でも18センチ、できたら20センチ以上あった方がいい。また、床の構造は二重床か浮き床になっていることが望ましい。浮き床は、スラブなどの構造床に遮音性を持たせるために緩衝材をはさんで造った二重床である。コンクリートスラブに床材をのせただけの直張り工法は、スラブが厚くても下の階に音が響く。この「スラブ厚」が問題となるのは、上の階の生活音が下の階に響くからだ。スラブが薄くても音が響かな
床スラブ厚の瑕疵... の続きを読む
本格的な冬のシーズンがやってきた。以前に住んでいた家では、いつも厚着して首をすくめていた。暖房している部屋を一歩出ると、そこには必ず不快な寒さが待ち構えていた。風呂に入ること、トイレに行くことが億劫に感じられた。ところが、ソーラーサーキットの家は別世界であった。外の温度がマイナス二度を記録した朝でさえ、家の中はどこも一八〜二〇度で一定している。暖かい暮らしというものが、どんなにすばらしいことか、そ
冬の到来... の続きを読む
京都の町家は間口が狭く、奥行きが深い。なぜそういう建て方になったのでしょうか。昔は、外から見て大きな家には高い税金を掛けたため、小さく見えるように間口を狭くしたのです。そんな昔話を、と思われるかもしれませんが、実はこの考え方は現在でも残っています。ほんの少し広い家を建てたばかりに税金が高くなった、というケースがあるのです。マイホームを取得すると、「登録免許税」「不動産取得税」などいろいろな税金がか
大きな家は税金も高いからちょっと広くしたばっかりに... の続きを読む
境界標には、いろいろな形があります。頭を十字に切った四角いコンクリート杭の境界標が多いですが、境界石というただの自然石のこともあります。どんなものでもいいのですけど、埋まっていて見つかりにくいものが多いのが難点。土盛りしたときに埋まったりして、そのまま放っておかれることが多いからです。はっきりしなければ、土を掘って探してみましょう。境界に塀や垣根がある場合、境界標はその下にあることも珍しくありませ
境界標は絶対に動かさない... の続きを読む
床下収納の大罪は「冷気」である。産婦人科医と話をすると、彼らはたいていこう言う。「床下収納？ああ、あれはいけないね。隙間風が入るだろう。女性の身体には、足元から冷風が吹くのがいちばんいけないんだ」はっきりした統計として表れるものではないが、床下収納からの冷気が原因で身体が冷え、婦人病になったり、胎児が危険な状態になったりするケースはかなりあるという。同じキッチンで言えば、吊り戸棚も問題だ。デッドス
床下収納の大罪... の続きを読む
日本国内で一番人気の別荘地ってどこだと思います。まず第1位は、沖縄県です。やっぱり海がきれいだし、何度でも行きたい場所ですよね。空気がきれいで、自然豊かな場所で時間もゆっくり流れている感じですよね。のんびり過ごすには最高の場所です。もちろん家族旅行でも、遊びにいくスポットもたくさんあります。マリンスポーツを楽しんだり、水族館などもあります。そして2位は北海道です。ここも自然豊かな場所で、食べ物もお
別荘地人気ランキング... の続きを読む
私が住んでいるマンションの隣に不動産屋がありますが、私が住んでいるマンションもその不動産屋の社長がオーナーなんです。現在住んでいるマンションを借りるときには、母親が付いてきてくれて一人暮らしをする為のこのマンションを選んでくれました。その時は、その社長の顔も一度も見たことがなかったんですが、挨拶をするようになり、「この人が社長さんなんだな」とだんだん分かるようになりました。その社長は、年は50歳前
私のマンションの隣に不動産屋があります... の続きを読む
調査開始から報告までの期間と調査費用については、会社規模や調査範囲などにより異なります。２週間位で数十万円程度から、場合によっては、２ヵ月以上で３００万円を超えるケースもあります。監査法人の指導とは？「M&A全般に関する事項」と「社内管理体制に関ずる事項」に分類される監査法人は、予備調査によって把握した問題点と、その解決方針に基づいて、実際の指導に入ることになります。会社としては、最終的には公開審
調査開始から報告までの期間... の続きを読む
収益還元法を使いこなすうえで重要な話をしておきたい。それは、収益還元法における賃料とキャップレートの関係は、いわゆる鶏と卵の関係に見えがちだが、この場合は絶対に、卵が優先されることを忘れてはならない、ということだ。つまり「賃料（鶏）÷期待収益率（卵）＝適正物件価格」の順番でしか使えない計算式なのである。この順番を変えてはいけない。「適正物件価格÷賃料（鶏）＝期待利回り（卵）」というように、置き換え
収益還元法における賃料とキャップレートの関係... の続きを読む
高気密・高断熱住宅の受ける大きな誤解は「高気密住宅は、窓を開けてはいけない」「高気密住宅は、息苦しいのではないか」というものです。本当に、大きな誤解です。高気密・高断熱住宅といえども結局は、普通の家です。潜水艦ではないのですから、季節の良い時分には、窓を開け、気持ちの良い風を取り入れて下さって、結構です。完全密封をしているわけではありませんから、息苦しくなったりもしません。面白い質問に、停電になる
季節のよい日は窓を開けて開放的に... の続きを読む
工事管理の担当者は新規の業者職人を使いたがりません。初めての業者職人だと人間性や癖や技術程度が判らなく、現場運営が不安になるからです。決して彼らが、人見知りをするシャイな人たちという訳ではないのです。ただ知っている業者職人でないために、どのような現場対応をするのか不安なために、現場に気が抜けず頻繁に担当者が現場へ行かなくてはならないという、手間が余計に掛かるのが嫌なだけです。その面倒という気持ちが
馴れ合い状況の現場... の続きを読む
ベランダがたわむということは、コンクリートの養生期間内に、つまりコンクリートに強度が出る前に型枠をはずした疑いがある。たわみには亀裂も伴うと考えた方がいい。したがって、亀裂の箇所が見つかったら、一応たわみの可能性も考えておくべきだ。「たわみ」はベランダに限ったことではない。ベランダのように「片持ち構造」になっている庇も同様なのだ。また、天井や床もたわむことがある。たわみの原因は基本的には同じと考え
たわみはコンクリートの養生期間不足が原因... の続きを読む
物事を伝承するには様々な方法がある。文字がないときは口伝で、そして文字があれば紙に記録する。人間は太古より何らかの形で、物事を次世代に伝える努力をしてきた。その積み重ねが現在の文化をつくっている。それでは、建物の場合はどうだろう。千年という途方もない時間のなかでどのように残していくのか。その一つの解答が、伊勢神宮の「式年遷宮」のように、“建て替えを繰り返す”ことで、建物の形や技術を伝承する方法であ
伊勢神宮は式年で生きのびる... の続きを読む
「新築マンション」の定義は、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」第２条（定義）第２項に、次のように規定されている。この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く。）をいう。ようするに、竣工して１年未満の、未入居物件であれば「新築マンション」と呼べるのだ。逆にいうと、それ以外の物件は
いつまで「新築マンション」と呼べるのか... の続きを読む
買い手側に「まだ高い」という意識が強く、地価下落への期待（供給側にとっては懸念）が大きい現状では、供給側が望むような成長ペースへの軟着陸は難しい、との判断である。買い手側の意識は国土庁の個人調査（九四年十二月）を見れば一目瞭然で、「地価下落、横ばいが望ましい」という回答が全国で六四％、東京圏で七〇％を占めている。中長期的な地価動向については全国の五九％、東京圏の七三％が下落を希望。同時期に実施した
土地神話が潜在的に根強いわけ... の続きを読む
こないだ引越しした部屋は、昔から憧れていたのが、メゾネットタイプの賃貸アパート。一軒家風で、とにかくおしゃれ♪♪♪部屋の広さは2Kで、以前借りていた部屋とさほど変わりませんが、1階と2階にわかれているから、住み分けができるのがうれしい。友達が来たりするリビングと、寝室のプライベートスペース、どちらも大切にしたいですもんね。2階のベランダは日当たりもいいし、言うことなし。仕事で疲れても、今はお気に入
念願のメゾネットタイプ賃貸アパート！... の続きを読む
中古一戸建てをリフォームするのにリフォームしやすい工法とリフォームしづらい工法があります。マンションよりも比較的リフォームしやすいのですが、工法によっては制限があるものもあります。構造的に取り外せない柱や壁があると、基本的には変更することができません。どれがリフォームしやすく、どれがリフォームしづらいのでしょうか。リフォームしやすい順に並べると、木造軸組、鉄骨系プレハブ工法、木質系・コンクリート系
中古一戸建てでリフォームしやすい工法とは... の続きを読む
数年前に南フランスに旅行に行ったときのお話です。南フランスのアビニョン、アルル、エクサンプロバンス、マルセイユなどを観光しました。南フランスは陶器が有名で、陶器で出来た食器がたくさんあり、しかも色鮮やかで、可愛くて、見ているだけでも癒されるんです。エクサンプロバンスからアビニョンに行く最中、バス休憩として、ある小さな街で休憩することになりました。そこの街は小さな住宅街らしく、中正の面影を残す建物が
南フランスの住宅街にあった小さなお店... の続きを読む
中古物件の相場は、基本的に一般の市場原理と同じで、需要と供給によって左右されます。中古マンションは築年数と立地条件が中心になります。築年数は10年を基点として、それより以前か以降かで加点・減点し判晰します。立地についてはまず、駅に近いことが重視されます。徒歩６分が基点です。階数はエレベーター付きで３階を基点に、上に行くほど高くなります。ベランダの向きは東南と南西の角住戸が最も高く、北向きのみは最も
マンションは近隣物件との比較、一戸建ては土地の地価... の続きを読む
海外の樹脂と木の建具の特徴を挙げてみましょう。まず二つとも、日本製と比べて建具本体の重量があります。掃き出し窓などを取り付ける際は、一人で軽々と取り付けられる日本製サッシに対して、大人3人がかりでしか、取り付けられないほどの重量があり、防音効果が得られます。また日本のものは、引違いといって建具の両方が動き、取り外しができますが、海外の物は一般的に片方しか動きません。よって気密性が高まるのです。しか
海外の樹脂と木の建具の特徴... の続きを読む
日本の土地はこれからどうなるのでしょうか。地価は実態として、全体の数値はバブル崩壊後ほぼ一貫して下がり続けています。これは日本の土地に対するニーズの減少を表わすものなのでしょうか。答えはそのとおりでもあり、日本の土地に対するニーズの構造が変化してしまった結果とも言えるでしょう。日本が高度成長を迎えた頃、国内では住宅が不足し、住宅を建設できるところを求めて、土地は郊外へ、その量的拡大をひたすら追い求
不動産は、量的拡大から質的充実へ... の続きを読む
「譲渡内容についてのおたずね」や「新（増・改）築等、買い入れまたは賃貸借等された家屋等についてのおたずね」が、税務署から送られてきて“びっくりした”という経験を持っている方も多いと思います。このような「おたずね」は、不動産を売ったり買ったりしたときに送られてくるものです。売った場合は、売却益の内容を把握するために、目的となった不動産や売却先、売却金額、取得費、譲渡費用の内容を細かく聞いてきます。こ
「おたずね」が税務署から送られてきたときは？... の続きを読む
土地の権利は、所有権も使用権も貸している人がそのまま持ち続けているとされるわけです。したがって、貸している人の土地は、相続時においては借地ではなく更地として評価されることになります。〈使用貸借が認められる場合とは？〉身分関係は問いませんから、親子、夫婦、兄弟の間でもよく、他人の間でもかまいません。土地の使用目的も問いませんから、店舗、アパート、住宅なども適用されます。地代はその土地の固定資産税以下
地代は使用賃貸を適用できる... の続きを読む
戸数が小さかったり、施工主の意識が薄かったりしますと、管理形態がズサンになってきます。したがって、マンションを決める重要な要素は、第一に管理形態であることを確認しておきたいのです。それをいいかげんにしますとスラム化の恐れが出てきます。商社や小さな建設会社、流通関係など、どこもかしこも、この分野に参入してきています。そして、工事をするのは大手が受けて中小がやっています。ここで怖いのは、安かろう、狭か
「施工主」の信頼度ここがよし悪しを見抜く... の続きを読む
私が家を持ってからはじめて知った女房の一面というのをお話ししますと、これは２つありまして、１つはもとからわりとそうだったのですが、きれい好きだったということです。これは大きい声ではいえないのですが、わが家を賃貸に出したとき、貸したところの奥さんが意外と不精で、お勝手なんか油でギトギトになって天井が汚れたりして、ビックリしたことがあります。貸した以上はしようがないことですが、それに比べてウチの奥さん
はじめて知った女房の一面... の続きを読む
地方銀行では頻発しているという。「体力のない地方銀行ほど、不良債権を少なくしたいようで、返済を遅滞しはじめるとすぐに動きだす地方銀行が多い。その際には個人情報などは不動産業者に筒抜けで、社内コンプライアンスなどはまったく考慮しません」（専門家）別のある地方銀行などは一度の返済遅滞で、すぐに債権回収業者に債権を売却、競売手続を開始したという。しかも、まだ、住所が裁利所で公示もされていないのに、その地
地方銀行の債権回収でトラブル続出... の続きを読む
住宅を建築する際には、必ずこの3つを合わせて考える必要がある。しかしながら、これが大きな罠だ。この単純な盲点に気づかない人が多い。最悪なのは着工してしまったあと、もしくは引き渡し直前になって気づく人さえいる。そしてあわてる。どうしてか。通常建築業者と打ち合わせをする場合、建築業者は諸費用と別途工事においては触れないケースが多い。なぜならその他の工事は買い手の都合であり、建築業者から見れば関係のない
諸費用と照明工事等の別途工事費用もかかる... の続きを読む
一九九六年一〇月、仙台で開催された国際住宅・都市計画連合（ＩＦＨＰ）の主テーマである「バリアフリーリビング」にあわせて宮城県は、住宅供給業者がそれぞれ長寿社会対応モデル住宅をニュータウンに建てる機会をつくった。宮城県住宅供給公社による開発の一部を、バリアフリーをうたい文句とするモデル住宅の建設に充てたのである。結果として、プレハブ六棟、ツーバイフォー六棟、そして木造一五棟の合計二七棟が軒を接して建
長寿社会対応モデル住宅で住宅供給業者の成果をみる... の続きを読む