収益還元法を使いこなすうえで重要な話をしておきたい。それは、収益還元法における賃料とキャップレートの関係は、いわゆる鶏と卵の関係に見えがちだが、この場合は絶対に、卵が優先されることを忘れてはならない、ということだ。つまり「賃料（鶏）÷期待収益率（卵）＝適正物件価格」の順番でしか使えない計算式なのである。この順番を変えてはいけない。「適正物件価格÷賃料（鶏）＝期待利回り（卵）」というように、置き換えて考えることはできないのである。不動産で失敗する人は、単純な利回りで比較する人たちだ。これは「いまだけの利回り」なので、その後、１０年も経つと賃料が３割ダウンになってしまうとか、物件価格も半分になってしまうとか、そういうリスクを考慮することができない。リスクのある場所は利回りを高くしないと売れないだけなのだ。
ＪＲ横浜線(大口)の新築一戸建て
大開の賃貸・部屋探し情報
ＪＲ東海道本線(大磯)の中古一戸建て
代田橋の賃貸・部屋探し情報
打出の賃貸・部屋探し情報